Las ganas de tener un terreno en el sur o en la Patagonia crecieron como la espuma una vez que se decretaron mayores libertades en el contexto de la pandemia del COVID-19. Los prolongados encierros, dentro de la ciudad, en espacios acotados, despertaron el interés por adquirir algún sitio en zonas próximas a entornos naturales, más holgados, con la posibilidad de acceder a un río o a la montaña. Tentadoras ofertas pulularon por las redes sociales y otras plataformas.

Sin embargo, muchos de esos anuncios estimulaban a adquirir terrenos producto de una subdivisión agrícola que está causando un impacto muy profundo en el sur y extremo sur de nuestro país. Los loteos explotaron descontroladamente en pandemia, aprovechando cierto resquicio que tiene larga data en el país: el decreto de ley N° 3.516, sobre división de predios rústicos, aprobado en la década del 80 durante la dictadura.

Si bien este decreto buscaba mejorar la productividad de los suelos agrícolas, ya que obligaba a destinar solo este uso a dichas superficies, el objetivo central de la normativa se fue desvirtuando con el tiempo hasta convertir esos suelos en áreas de expansión urbana, como condominios e inmuebles de ese estilo. El tema es que, en pandemia, las subdivisiones de predios, amparadas en este decreto, están causando un problema ambiental, social y ecológico sin parangón.

De los efectos de este decreto de ley y de posibles atajos que se pudieran ordenar desde la institucionalidad habla en esta entrevista con País Circular el decano de la Facultad de Arquitectura de la Universidad del Desarrollo, Pablo Allard, para quien todo este contexto sanitario, más el retiro del 10 por ciento de las AFP y la utilización de estos suelos rurales para uso de viviendas sociales, configuró una “tormenta perfecta” que desembocó en este escenario de incertidumbre. Con todo, Allard -quien acaba de participar como expositor en el seminario “¿Patagonia en peligro? Loteos y naturaleza”, organizado por el CEP– no está a favor de prohibir las parcelaciones, pero sí de regularlas y crear incentivos para que este proceso se realice de forma sustentable, con respeto a la ecología del paisaje y mantención del uso de suelo agrícola. Asimismo, Allard guarda ciertas dudas por el anuncio del ministro de Vivienda, Carlos Montes, respecto de congelar el decreto ley N° 3.516.

Allard conforma actualmente un grupo -aún informal- de personas y organizaciones lideradas por Arístides Benavente, director de la Fundación Patagonia de Aysén, que busca soluciones para atender esta problemática que está afectando el mosaico ecológico de zonas prístinas del país y del mundo como la Patagonia chilena.

-¿Dónde radica la raíz de este problema? ¿Qué hay en el decreto N° 3.516 y cómo condiciona lo que ocurre hoy en el sur y en la zona austral de Chile?

-Efectivamente el decreto N° 3.516 surge en los años 80 durante la dictadura como un mecanismo que venía del Ministerio de Agricultura, que nada tenía que ver con planificación urbana o territorial, y era para apoyar a los pequeños agricultores, parceleros o inquilinos que habían recibido algunos predios en la Reforma Agraria. Se hizo para que ellos tuvieran la posibilidad de vender esos terrenos para financiar su actividad agrícola, o también para que compraran suelo agrícola y mantener su actividad. Sin embargo, la condición para este mecanismo de subdivisión era que no se cambiara el uso de suelo; que sí se permitiera una vivienda para el propietario, inquilino o trabajador, pero que el uso de suelo siguiera siendo agrícola. Estas parcelaciones se hicieron en los años 80, pero cuando volvimos a la democracia, específicamente el año 1994, el Minvu define un límite urbano para Santiago. Dice: “Santiago no puede seguir creciendo como una mancha de aceite, debe tener un límite de crecimiento para que no siga consumiendo los suelos agrícolas”.

-¿Cuál fue la consecuencia de esta determinación?

-Esto generó que los suelos dentro de ese límite aumentaran de valor, y aquellas personas que querían tener un estilo de vida suburbano, con una casa, quincho, en un terreno grande, ven que la única manera de acceder a esto es utilizando este mecanismo que venía desde una ley de agricultura. Empiezan, entonces, a haber estas parcelaciones de agrado en comunas como Colina, Lampa, Paine y Padre Hurtado, y se empieza a masificar este crecimiento sin planificación, con subdivisiones que, en muchos casos, no son agrícolas. Si bien hay algunos parceleros que tienen producción o actividad asociada a la agricultura, la gran mayoría son condominios, con portones y guardias, donde las casas tienen piscinas; tienen chacras de tomates, pero para la ensalada. Esto se fue extendiendo y complicando cada vez más, hasta que aparece una “tormenta perfecta”.

-¿Cuál es esa tormenta perfecta?

-Aparece el COVID primero y la posibilidad de teletrabajar; y luego el deseo de muchas personas que pasaron en cuarentena encerradas en un espacio acotado de tener una vida en un espacio más grande. Esto se dio junto con las discusiones post estallido respecto de los retiros del 10 por ciento de las AFP que generó una demanda inmensa por vivir en zonas rurales. Adicionalmente, este decreto de ley comenzó a ser utilizado por el Minvu como un mecanismo para darle salida a la vivienda social, al ser el suelo urbano escaso, por haber puesto un límite el mismo ministerio. Es lo que corresponde a esta excepción, que es el artículo 55 del decreto, que permite en cierta medida que como excepción se puedan construir conjuntos habitacionales de hasta 1.000 UF y, por otro lado, se hace otra excepción para habilitar un balneario o campamento turístico. Ahí también podría tener otros usos. O sea, el mismo Estado que no quería que las ciudades crecieran como manchas de aceite termina generando conjuntos de vivienda social alejados de las oportunidades, en medio de terrenos agrícolas. Es un uso “alegal” del decreto.

-¿Qué efectos negativos tiene la aplicación del decreto -o más bien dicho, el mal uso- en el escenario actual?

-No se evitó la expansión fuera de los límites urbanos ni tampoco mejoró la productividad de los pequeños agricultores. Comenzaron a reemplazarse suelos de alto valor ecológico o agrícola por usos más rentables como condominios. Y eso genera un estrés y una demanda muy alta por servicios básicos y municipales, sin considerar los costos económicos y ambientales. Estos loteos no requieren impactos viales, no pagan alcantarillado ni agua, beben agua de pozos y empiezan a segregar socio-espacialmente. Por un lado están las parcelas de agrado y, por otro, los villorrios agrícolas de viviendas sociales. Desde el punto ambiental, se genera un desmembramiento del mosaico ecológico, la reducción de hábitats y el debilitamiento de los ecosistemas, así como también genera presión a los estilos de vida rurales y agrícolas que son tan importantes, principalmente en el valle central.

-¿Qué está ocurriendo específicamente en la zona sur y austral de Chile?

-Hay una explosión masiva de parcelaciones en localidades como los alrededores de Valdivia, Puerto Varas, Frutillar, la Isla Grande de Chiloé y últimamente en Aysén que da cuenta de que estamos en un momento de crisis. Hay que cambiar la mirada; no digo prohibir las subdivisiones rurales, pero sí cambiar la mirada, para que esta fuerza y esta dinámica se conduzca de manera más sustentable.

Posibles soluciones a la crisis (sobre todo en Aysén)

-Has dicho que no basta con congelar este decreto ley, que faltan medidas alternativas. ¿Cuál sería la propuesta de fondo? ¿De qué forma se puede regular esto para que se haga de manera más sustentable?

-Es un tema que se viene discutiendo desde hace tiempo. Las comisiones de Agricultura y Vivienda de la Cámara y el Senado lo han discutido. El ministro (Carlos) Montes dijo que estaban pensando en congelar el decreto, pero el problema es que la solución puede ser peor que la enfermedad. Congelar el decreto no va a impedir que se ejecuten miles de parcelaciones que ya están inscritas en el SAG, y lo peor es que desde que se anuncie la moratoria, esto va a fomentar a que se subdividan e inscriban miles de hectáreas que todavía no están subdividas. Hay que tener cuidado con estos anuncios. Ahora bien, ¿qué estamos proponiendo? Hay que hacer un levantamiento de todas las subdivisiones inscritas en el SAG, y las que aún no se han ejecutado para dimensionar de qué tamaño es la fragmentación del territorio. Hay que contar con una evidencia empírica que defina el tamaño mínimo y adecuado por región, y no necesariamente tener con un estándar nacional.

-¿Qué medidas se podrían tomar aquí y ahora?

-Por ahora mantener la subdivisión mínima de 5 mil metros cuadrados (media hectárea) y por medio de un reglamento u ordenanza potenciarla como propiedad rural con incentivos, de modo que se hagan subdivisiones por conservación. Es decir, se pueden comprar 5 mil metros cuadrados, pero 3 mil de ellos quedan como parte de un área de conservación aplicando el derecho real de conservación, que puede ser compartida con los otros vecinos o para que se mantenga una actividad agrícola o una granja comunitaria, etcétera. Y eso podría hacerse tal vez a través de la co-propiedad inmobiliaria. Además, antes de congelar el decreto, que opere con autorización previa de la Seremi del MINVU y de la dirección de obras municipales antes de entrar al SAG, porque cuando  entra al SAG se pasa por el canal agrícola y ya no hay filtros para ver si se trata de viviendas rurales o un loteo inmobiliario disfrazado de subdivisión agrícola. Lo otro es ver, a partir de la experiencia internacional, la posibilidad de aplicar instrumentos nuevos y flexibles que permitan una mejor planificación de esta transición urbano-rural.

-En el seminario organizado por el CEP en el que participaste se preguntaba si la Patagonia estaba en peligro ¿Cuál es tu mirada al respecto? ¿Qué consecuencia tienen estas parcelaciones que llegan a lugares tan prístinos y alejados como la Patagonia?

-Efectivamente la Patagonia es reserva de la biósfera, es uno de los lugares más prístinos del planeta y eso genera el deseo de tener un terrenito, cabaña o irse a vivir para allá. El problema es que solo el 2021 se detectaron 7.300 parcelas nuevas en Aysén, casi el doble de las que se habían inscrito en 2019 y 2020. Se ve un crecimiento disparado, y además en parcelaciones que ni siquiera son accesibles. Se venden por internet a cinco millones de pesos la media hectárea, y la gente termina comprando un terreno no accesible, y para habitarlo tendrá que generar un daño ambiental y ecológico enorme. Desde comienzos de este año se articuló una especie de red, donde hay actores como Marcelo Santana (alcalde de Puerto Río Ibáñez) y Arístides Benavente (presidente de la Fundación Patagonia de Aysén). Hemos logrado determinar que del total de proyectos que entran en la categoría de loteos en zonas rurales de Aysén, hay 19 inmobiliarias que hacen algún trabajo enfocado a la conservación y a mantener el estilo rural; hay 21 proyectos que no tienen ninguna sensibilidad con la ecología del paisaje y lo único que hacen es dividir el territorio como si fuera un pan de molde; hay 15 que tienen observaciones y que se ven como disruptivos; y 11 que son menos graves. Hablamos de una superficie de 12 mil hectáreas, 3.600 loteos. Claramente este boom de desarrollo de subdivisiones en Aysén nos tiene preocupados. Por eso es importante levantar buenas prácticas, generar condiciones para que aquellos que quieran subdividir lo hagan conservando y preservando los activos ambientales de los territorios o la tradición agrícola. Hay que entregar herramientas y capacidades a las autoridades locales y a las comunidades para que participen en estos procesos.

-¿Cuál es el método que se utiliza para vender y subdividir estos terrenos? ¿Quiénes son los dueños?

-La fórmula clásica es de un empresario que comienza a recorrer los predios y habla con los agricultores. Compra el campo y lo subdivide. Ese es el mecanismo más usual, pero también hay familias tradicionales de la zona que tienen campos y empezaron a subdividir. Ahora, repito: no se trata de impedir que se pueda habitar el entorno natural; el tema es que se haga bien, ese es el espíritu de la discusión.

-¿Crees que declarar parques nacionales también sea una solución para frenar esta explosión de los loteos? Lo pregunto por el caso particular del Valle de Cochamó, una zona natural muy rica, solo accesible por senderos, que se está loteando. La comunidad lleva años peleando para convertirlo en parque nacional, sin tener resultados.

-Es complejo porque muchos de esos terrenos no son bienes nacionales de uso público. Todos los terrenos son propiedad privada, no es que el Estado llegue y arme un parque nacional. Lo importante es que si eres propietario de un terreno de alto valor ambiental y ecológico, y vas a subdividir, tienes que considerar una serie de criterios y que además tu proyecto será revisado por una serie de equipos técnicos que verificarán que este proteja o no afecte estas zonas de alto valor ambiental, y que permita la continuidad del mosaico ecológico. Que la proporción de lotes desarrollables versus las áreas de conservación sea equivalente o menor. La idea es avanzar en una subdivisión rural donde se pueda convivir en armonía lo que es una actividad humana en terrenos de alto valor natural. El objetivo es que los proyectos que adhieran a principios de la ecología del paisaje y mantengan los estilos de vida rurales sean aprobados, y no aquellos proyectos que están especulando con un suelo de alto valor ecológico.