Afligido, el alcalde de Hijuelas, José Saavedra, toma la palabra entre un ramillete de micrófonos de la prensa para alertar sobre la dramática realidad que vive su comuna, a causa de la proliferación de parcelaciones o subdivisiones de predios agrícolas que terminan en proyectos inmobiliarios, sin ningún tipo de regulación, provocando problemas al territorio en diferentes frentes: falta de convivencia social, pérdidas económicas y daño ambiental irreversible.

“Para nosotros como comuna rural es muy importante esta discusión. En el contexto en que estamos en Hijuelas, con escasez hídrica y con servicios que no están garantizados, estamos viviendo una situación muy terrible al albergar proyectos inmobiliarios de grandes magnitudes. Quienes tenían suelos calificados para el desarrollo agrícola, debido a estas adversidades climáticas, han tenido que vender esos terrenos a inmobiliarias porque la rentabilidad es mucho mayor que un sistema de producción a través de hortalizas y flores, que son las instancias productivas esenciales de nuestra comuna. Se han transgredido los valores referenciales de Hijuelas”, comentó Saavedra, dando cuenta de una cruda realidad respecto de las parcelaciones rurales irregulares.

El jefe comunal habla de un aumento exponencial de la población a partir de estos loteos indiscriminados. Buena parte de esos sitios están en la zona de amortización del Parque Nacional La Campana, en el sector de Ocoa, conocido por ser la mayor reserva de palmas chilenas en el país. “El Parque está viviendo una situación crítica, por la falta del agua. La biodiversidad está corriendo un riesgo, porque los animales domésticos que llegan a estos predios se están vinculando con la fauna nativa del parque. Hay muchas cosas que están pasando”, agregó, consultado en el punto de prensa por País Circular. Un barrido por Google permite observar la cantidad de ofertas de empresas inmobiliarias que ofrecen el “sueño de vivir en un entorno rural”, sin revelar, por cierto, las externalidades negativas que entraña la adquisición de un terreno.

En virtud de ello, y al tanto de esta tendencia que está horadando la sostenibilidad de los territorios en casi todo el país, la Comisión Interministerial de Ciudad, Vivienda y Territorio (COMICIVYT) inició un proceso de recolección de aportes de diferentes áreas (jurisprudencia, visión de los gremios y de la academia) para abordar el problema, con la participación de los ministerios de Vivienda, Bienes Nacionales y Agricultura. En esa circunstancia, la COMICIVYT generó una serie de diálogos regionales, titulados “Habitar de forma sostenible el territorio rural”, a través de los cuales pretende recoger las experiencias de actores y actrices locales para nutrir un proyecto de ley -que se encuentra en una fase avanzada- que será presentado ante el Congreso. El 8 de agosto pasado, la Facultad de Ingeniería de la Universidad Católica de Valparaíso (PUCV) acogió el segundo de estos diálogos, en el que participaron el alcalde Saavedra y otros y otras expertas y/o autoridades. El primer diálogo se realizó en Atacama. El de Los Ríos se realizó el 10 de agosto y el próximo será el 18 del mismo mes en Aysén. El proceso culminará con un seminario en Santiago el 25 de agosto.

“Desde nuestro Ministerio vemos cada día el enorme valor que tiene el suelo para nuestro país. Es un recurso cada vez más tensionado por el aumento desregulado de las parcelaciones rurales. Por eso estamos actuando como Estado, de forma interministerial y en diálogo con la sociedad civil, porque no podemos seguir eludiendo la necesidad de una regulación, un marco normativo y de avanzar en una mejor planificación y ordenamiento territorial para abordar este problema”, indicó en punto de prensa la ministra de Bienes Nacionales, Javiera Toro, presente en este segundo diálogo regional en Valparaíso.

La magnitud de las parcelaciones a nivel país

Durante la jornada en Valparaíso, los panelistas entregaron antecedentes que demuestran la magnitud del problema en todo el territorio nacional. En su presentación, el jefe del Departamento de Asesoría Jurídica del Ministerio de Agricultura e integrante de la secretaría ejecutiva de COMICIVYT, Jorge Maluenda, señaló, citando estadísticas recogidas por el MINVU, que en Chile existen 350.195 predios no agrícolas, es decir, terrenos que perdieron su calidad de rurales y que suman entre 0,5 y 1 hectárea de superficie. Esto equivaldría a una superficie entre 175.000 y 300.000 hectáreas.

Según indicó Maluenda, lo preocupante es que esa sumatoria de hectáreas de estos predios no agrícolas, según los mismos datos del MINVU, son superiores a la superficie construida de todas las áreas urbanas del país (208.688 hectáreas). Para colmo, sólo en 2021 -vale decir, con el desconfinamiento paulatino tras la pandemia- se generaron 186.300 parcelas (supuestamente agrícolas).

Según datos del SAG, además, durante los años 2021, 2022 y lo que va de 2023 se tramitaron 42.247 subdivisiones agrícolas. “Pero si pensamos que en promedio cada subdivisión implica 10 predios distintos, podríamos determinar que en estos tres años hay más de 400.000 parcelas no agrícolas de entre 0,5 y 1 hectárea”, ilustró Jorge Maluenda.

El representante de MINAGRI detalló además las principales consecuencias que acarrea la proliferación de parcelaciones. En términos de suelo -narró- existe un conflicto creciente con los espacios productivos, prácticas agrícolas y con la intervención de los canales de regadío, mientras que se incrementa el riesgo de incendios de pastizales y bosques al no haber medidas de prevención, en el adicional contexto de crisis climática.

Además, citó problemas respecto del tema de los residuos domiciliarios, de disposición de los servicios públicos de salud y educación, accesibilidad y mantención de caminos, animales asilvestrados que dañan a la fauna nativa, la exención del pago de contribuciones, entre otros.

Finalmente, Maluenda analizó la estructura jurídica actual referente al tema. Citó el caso del decreto ley N° 3.516 del MINAGRI, que otorga la facultad de subdividir en lotes no inferiores a 0,5 hectáreas, supeditado a la mantención del uso de suelo para fines silvoagropecuarios; y el artículo 55 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC) del MINVU, que expresamente prohíbe “subdividir para formar poblaciones ni levantar construcciones, salvo aquellas que fueren necesarias para la explotación agrícola del inmueble, o para las viviendas del propietario del mismo y sus trabajadores, o para la construcción de conjuntos habitacionales de viviendas sociales o de viviendas de hasta un valor de 1.000 unidades de fomento, que cuenten con los requisitos para obtener el subsidio del Estado”. Asimismo, al revisar la experiencia comparada a nivel internacional, no se encontraron casos equiparables a la realidad chilena, en el que los territorios rurales se transforman en condominios sin ninguna exigencia normativa.

Aterrizaje a la Región de Valparaíso

En el diálogo regional en el puerto de Valparaíso, hubo dos invitados que se refirieron a la realidad regional sobre parcelaciones irregulares. La seremi de Vivienda de Valparaíso, Belén Paredes, indicó que hay contabilizados 41.000 loteos en dicha región, y que el debate “no es de los suelos”, sino de “cómo queremos vivir, es decir, del modelo de desarrollo”. Luego, Nelson Moraga, arquitecto del Departamento de Desarrollo Urbano de la Seremi, entregó otros detalles acerca del panorama de la región en materia de parcelaciones rurales.

Moraga citó estadísticas del SAG para enumerar las solicitudes de subdivisión de predios agrícolas en la región, las que han ido en constante aumento. Por ejemplo, si en 2021 hubo 533 solicitudes ingresadas y 406 certificadas por el SAG, en 2022 esa cifra se incrementó a 706 y 654, respectivamente. Cada una de esas solicitudes pueden implicar varias subdivisiones más.

“Los procesos de fragmentación territorial rural intensiva se deben entender en el marco de urbanización extendida, que implica una profunda transformación del territorio rural mediante la sustitución de usos de suelo. Empieza a tomar una escala desproporcionada y eso causa impactos. Todos entendemos que existe la ciudad y el campo, pero hoy es difícil decir dónde empieza la ciudad y dónde empieza el campo. La ciudad se está satelizando”, explicó Nelson Moraga, quien también atribuyó parte del problema a que la planificación territorial es eminentemente urbana y, por el contrario, no existen herramientas para habitar el territorio rural de forma sostenible.

Moraga explicó, a continuación, que la Seremi del MINVU de la Región de Valparaíso emitió la resolución exenta N° 2.478 del 31 de diciembre de 2021 que fija criterios regionales para cautelar que no se generen “núcleos urbanos al margen de la planificación”. El arquitecto de la Seremi aseguró que la situación ha mejorado y que están generando planificación en el territorio rural.

Llay-Llay: “Los vecinos nuevos quieren imponer sus reglas”

Particularmente relevante fue la intervención en el diálogo regional del alcalde de Hijuelas, José Saavedra, quien ahondó en su declaración ante los medios. “Nuestra comuna es la segunda más grande de la provincia de Quillota. Tenemos una superficie muy amplia con poca población. Este último tiempo eso ha estado cambiando. Hijuelas no tiene un espectro de supervisión. Y entonces llegan personas y se instalan en estos lugares que son predios rurales, pero no pueden edificar, tener derecho a agua potable, a caminos seguros, a la salud. Hay un CESFAM en Ocoa para 5.000 personas, y ahora hay 7.000 viviendas. Si se llegan a vender todas las parcelas de agrado en Ocoa (nuestro principal referente turístico por el Parque La Campana), podría llegar a 10.000 y 12.000 personas. La pandemia hizo que las personas que tenían segunda casa se vinieron a vivir a Hijuelas. El proyecto de ley ojalá que sea preventivo, para evitar estas situaciones. Estamos en una Reserva de la Biósfera, y pasamos por adversidad climática y escasez hídrica. Hoy es mucho más atrayente vender parcelas de agrado”, expresó el alcalde de Hijuelas.

A tal punto llegó su reflexión, que Saavedra contó que algunos vecinos actuales de Hijuelas, que obtuvieron terrenos gracias a la justicia redistributiva de la Reforma Agraria, están vendiendo esos predios a sus propietarios originales, lo que genera un contrasentido, dijo Saavedra. Comentó además que ya no hay suelo suficiente ni capacidad hídrica para producir flores, que era su principal sello productivo. “El negocio para quien ha tenido carencias toda la vida es vender”, agregó.

En la mesa también habló Mónica Henríquez, vicepresidenta del Consejo Asesor Campesino de INDAP San Felipe y vecina de la comuna de Llay-Llay. “Nuestra región es estratégica porque está cerca de Santiago y Valparaíso, y estas casas en predios rurales, son ocupadas como dormitorio. No hay espíritu de comunidad. En Llay-Llay nos hemos visto afectados por este tipo de parcelas. Estas personas que llegaron a esos condominios han traído un gran peso, porque empezaron a exigir agua a las autoridades de la comuna, entonces esa plata que debió haberse invertido en las personas de la comuna se ocupó para que ellos tengan agua”, dijo tajantemente Henríquez.

“Nosotros los agricultores tenemos una filosofía de vida más tranquila y entendemos los ciclos de la naturaleza, pero ellos llegan a nuestros territorios y quieren imponer sus ideas. Quieren vivir en la urbanidad en un entorno rural: les molestan el ruido de los animales, los olores, cómo la gente cultiva. La agricultura se está viendo afectada, porque ellos quieren imponer sus normas. Los terrenos cultivables se están perdiendo a una velocidad increíble: la población está envejeciendo y no hay un recambio generacional, porque el Estado está muy en deuda con la agricultura familiar campesina”, especificó Mónica Henríquez, dando cuenta de la realidad que vive como agricultora en la comuna de Llay-Llay.

Con respecto a esto, otra panelista invitada, Rozana Lebuy, directora del programa Paisaje, Territorio y Desarrollo Rural de Centro CERES (que opera en la Región de Valparaíso), contó a País Circular que “hay unas exigencias de las comunidades al recibir a este nuevo vecino, que incomoda y afecta al territorio que los primeros han habitado por décadas. Esto ha sido recepcionado por las autoridades. Los espacios rurales están abiertos a que cualquier proyecto pueda llegar y los instrumentos vienen de la ciudad, y debemos pensarlo más desde la ruralidad. Necesitamos una normativa más robusta. Todos queremos vivir quizás en la ruralidad, pero generar un espacio parecido al urbano, eso genera complicaciones.

“El territorio regional está resecado, no hay renovación del bosque nativo, los corredores funcionan porque hay un sistema ecológico que los mantiene, pero sumarle a eso más perturbaciones podría provocar un caos a nivel ambiental”, agregó a este medio la experta, quien señaló que esta manera de proceder, además, está bloqueando los servicios ecosistémicos que brindan estos paisajes rurales.

El proyecto de ley en curso

En su presentación, el integrante de la secretaría ejecutiva de COMICIVYT, Jorge Maluenda, pasó a detallar los principales puntos del proyecto de ley que se presentará ante el Congreso, previa consulta a partir de los diálogos regionales. Esto está resumido en un informe de discusión que se puso al servicio de los asistentes.

En primer lugar, el proyecto de ley no apunta a prohibir las parcelaciones rurales ni a prohibir el decreto ley N° 3.516. Por el contrario, la iniciativa de ley pretende mantener la vigencia de dicho decreto, mejorarlo, y con ello asegurar de que sea exclusivamente para fines silvoagropecuarios. El otro aspecto que incorpora el proyecto de ley es precisar el artículo 55 de la LGUC, definiendo sanciones para evitar nuevos núcleos urbanos al margen de la planificación territorial.

Dentro de este último tema, la propuesta sugiere agregar un nuevo artículo 55 bis que genere un nuevo mecanismo de excepción para lo que llaman Conjuntos Residenciales Rurales. Es decir, para conseguir vivir en el campo, pero con las reglas que entrañan este tipo de territorios. La idea -comentó Maluenda- es proponer una fórmula viable y conciliadora, sin caer en maximalismos.

Entre las medidas concretas, el proyecto de ley aconseja aumentar a 2 hectáreas la superficie predial mínima para lotear, de manera que no se produzca la fragmentación que hoy se genera con las parcelaciones. Otros puntos del proyecto de ley atañen al aumento de multas al 200% del avalúo del predio subdividido por infracciones; restringir la facultad de los notarios o de los conservadores de bienes raíces para inscribir títulos que pudieran ser parcelaciones rurales irregulares. Además, el proyecto establece una caducidad de tres años para la aprobación de las subdivisiones, cuando éstas no han sido inscritas en los conservadores de bienes raíces en ese lapso. En este momento el SAG no tiene plazo, y pueden aparecer aprobados proyectos que llevan, por ejemplo, 20 años de tramitación.

La propuesta también contempla ampliar el ámbito de competencia de los planes reguladores intercomunales, modificando el artículo 34 de la LGUC, para establecer normas sobre uso de suelo y superficie de subdivisión predial mínima. Del mismo modo, el proyecto de ley apela a modificar el artículo 55 de la LGUC: precisar las prohibiciones contenidas en el inciso primero de dicho artículo y excluir de las mismas a aquellas obras destinadas a objetivos silvoagropecuarios.

Sobre más detalles del nuevo artículo 55 bis a la LGUC, Maluenda señaló que con esto se busca evitar que las personas que llegan a vivir a estos loteos sean víctimas de una estafa encubierta, ya que compran estos terrenos a un precio conveniente, pero llegando ahí logran constatar que no hay ni siquiera caminos. En ese sentido, los Conjuntos Habitacionales Rurales serían viviendas unifamiliares, con fines silvoagropecuarios, de conservación, preservación o restauración ambiental. Estas excepciones deberán cumplir algunos requisitos como el acceso directo a un camino usado como bien nacional de uso público, y que la superficie predial sea de un mínimo de cinco hectáreas para evitar la fragmentación del territorio.

El proyecto sugiere ciertos porcentajes de uso: 70 por ciento que deberá mantenerse con fines exclusivamente silvoagropecuarios, de conservación, preservación o restauración; un 20% para el emplazamiento de instalaciones complementarias a las actividades previamente mencionadas; y un 10% para edificaciones con destino habitacional, cuya casa unifamiliar será de hasta dos pisos de altura. “Eso permitirá una finalidad armónica compartida”, planteó Jorge Maluenda.

Según la visión del alcalde José Saavedra, el proyecto de ley en sí debe tener “un rayado de cancha concreto, real, que le permita a las comunas tener claridad sobre estos proyectos porque aquí estas cosas se aprueban y recién cuando se empieza a edificar, los municipios actúan. Es imprescindible que esto se haga de manera preventiva, y para ello el marco legal debe ser transparentado”, cerró el jefe comunal de Hijuelas, quien levantó gigantografías en la comuna llamando a los eventuales compradores a informarse antes de tomar la decisión de adquirir alguno de los loteos.